よくある質問一覧

Q.01

自己資金はどれ位必要ですか？

Q.02

借り入れはどこから借りるのが有利ですか？

Q.03

借り入れ可能額は？

Q.04

借入先の優勢順位は？

Q.05

住宅ローンの種類には何があるのでしょうか？

Q.06

金利にも色々種類があるのですか？

Q.07

金利差による返済負担の違いは？

Q.08

新築住宅か？中古住宅か？

Q.09

中古住宅の利点と注意点は？

Q.10

中古住宅の上手な探し方は？

Q.11

現場でのチェックはどうすれば？

Q.12

資金繰りが足りなくなったら？

Q.13

諸費用にはどのようなものがありますか？

Q.14

良い会社を選択する方法とは？

Q.15

どんな営業マンが良いのですか？

Q.16

物件チェック方法は？

Q.17

契約についての注意点は？

Q.18

重要事項説明書とは何ですか？

Q.19

ローン契約の注意点は？

Q.01

自己資金はどれ位必要ですか？

A.01

自己資金はせめて2割程度欲しい！
自己資金ゼロでもOK。つまり所得など一定要件を満たせば必要額の100％を融資するというケースがあります。しかし、融資が実行になる以前にもいろいろ出費があることや返済負担の重さを考慮すると、自己資金ゼロというのは感心できません。自己資金はどのくらい必要かというと、少なくとも購入価格の2割程度は準備しておきたいものです。都市銀行などは融資限度額を必要額の8割までと設定しているからです。住宅金融公庫の利用者調査でも、この数年間は約3割の自己資金を所有していたことがわかります。
ほぼ年収分の預貯金を所有している人が多いといわれていますが、それでも自己資金が必要額の2割に満たない人はどうすればよいのでしょうか。一番確実なのは、親に支援してもらう方法です｡ネックは贈与税を課税されることですが、「住宅資金贈与特例」の適用を受けると贈与額550万円まで非課税になります。

Q.02

借り入れはどこから借りるのが有利ですか？

A.02

借り入れは先ず身近なところから！
公的融資など第三者機関の低利融資に目を向ける前に、借入先として当たってみたいのが親兄弟、勤務先の会社です。親兄弟は信用貸しですから、難しい融資条件もなく借りやすい相手です。必ずしも無利息でなく、年数％の金利を支払っても得な借入先といえます。ただし、この借り方には注意点が二つあります。
その一つは、贈与税の対象になる可能性があることです。それを避けるには「借用証書」をきちんとつくって、定期的に返済した証拠を残しておくことです。例えば、銀行振込み式にして、その領収証を残して置き税務署から呼び出されたらそれを見せればいい訳です。
もう一つは、返済額の設定で親兄弟への返済分を除外しがちなことです。例えば、年間返済能力が100万円しかないのにそれを除外してしまうと、その分が負担で生活が圧迫されて、最悪の場合は生活が破たんする例も少なくありません。
これらの点をしっかりクリアすれば魅力の借入先です。

Q.03

借り入れ可能額は？

A.03

いくら返せるかをチェックしよう！
資金計画を立てるに当たっては、まずいくら借りられるかを考えましょう。一般的には、年収の4倍～5倍位を借入れ可能額の目安にするとよいでしょう。つまり、年収600万円の人は2,400万円から3,000万円位になります。これにプラス自己資金で予算の大枠を決め、購入可能な住まいをイメージすることになります。もちろん借入れ可能額は、住宅金融公庫など公的機関から借りるもの、銀行など民間金融機関から借りるものの合計です。しかし、いくら返せるかをチェックしなければ資金計画は不十分です。返済能力は各自の事情で異なりますが、一般的には年収の最高30％以内に抑えると安心だといわれています。例えば、年収600万円の人なら180万円以内ということになります。もちろん、この中にはボーナス返済も含みます。ただ、昨今の経済状況を勘案すると25％とか20％、できればそれ以下の方が安心できるでしょう。ちなみに、平成12年度の住宅金融公庫の利用者調査では、返済負担率は18.4％でした。この位の返済計画なら将来的にも安心といえます。

Q.04

借入先の優勢順位は？

A.04

たくさんある借入先を目にすると、どこから借りようかと考え込んでしまう人もいるでしょう。まずは身近なところから親兄弟、勤務先の会社に相談してみましょう。
次は第三者ですから融資条件をクリアし、低金利の機関からということになります。ローン金利はここ数年、超低水準が続いているのが現状ですが、実質的に有利なのはどこかを研究しましょう。目先の金利だけを見ると、都市銀行など民間ローンの変動型が低利ですが、これは将来アップする可能性があります。また、財形住宅融資は1.61％と超低金利で、5年間は固定金利ですが、6年目には見直されますから、こちらもアップの可能性があります。とすると、当初10年は2.7％、11年目からは4.0％と35年間固定金利の住宅公庫融資がやはり安心ということになってきます。(金利水準は4月30日現在。以下同じ) 年金住宅融資も同様の利点がありますから、これらの点をじっくり研究し、窓口の担当者とも相談して優先順位を決定しましょう。

Q.05

住宅ローンの種類には何があるのでしょうか？

A.05

ローンには住宅金融公庫や年金融資などの公的ローンと、民間金融機関の民間ローンがあります。
公的ローンを代表する住宅金融公庫のメリットは、10年目以降はやや利率がアップするものの35年間利率が安定していることです。また、貸付する住宅に建築基準などを定めているので、一定の質をクリアした住宅を手に入れられることです。一方、民間ローンは、民間の銀行を始め、信金、信組、生保、JAなどが融資をしてくれるもの。それぞれ融資額や返済条件、金利などが異なり、柔軟な対応が期待できるのがメリットです。

Q.06

金利にも色々種類があるのですか？

A.06

金利には、「固定金利」と「変動金利」があります。
「固定金利」とは、示された期間はその利率が変わらないこと。一方、民間の金融機関で扱っているのは、原則として1年ごとに金利が見直される「変動金利」です。金利は景気に左右され、現在示されている金利は今後１年間のもの。以降の利率の上下は景気の状態に左右されます。支払い方式は基本的に「元利均等」と「元金均等」の2つです。「元利均等」は毎回の返済額がずっと一定なので、資金計画が立てやすいメリットがあります。「元金均等」は毎月均等に元金を返済していく方法。当初は支払い額が多いのですが、毎月返済額が減っていきます。また多くの住宅ローンでは、毎月返済とボーナス併用を採用しています。いずれも自分の収支を将来まで視野に入れて検討し、選択しましょう。

Q.07

金利差による返済負担の違いは？

A.07

住宅ローンは、低金利期に借りた方が有利であることはいうまでもありません。
では現状はどうかというと、かつてない低金利が続いていて文字通り借り時です。高金利期と低金利期では、返済負担がどれくらい違うのでしょうか。これは、具体的な数字で比較してみないと意外と実感できないので、実際に計算してみましょう。現状は年利3％前後が多いので、この金利と7％前後の場合とを比較してみましょう。7％というのは、かつては年金や財形の金利がこの周辺であり、平成 2～3年頃の銀行ローンは7～8％だったのでこのレートを採用したわけです。別表のように借入金2,000万円、30年返済で比較すると、単純計算で返済総額がなんと1,800万円もの差になります｡いかに低金利期に住宅取得のタイミングを合わせなければならないかが分かります。

Q.08

新築住宅か？中古住宅か？

A.08

中古住宅に対する偏見がきわめて少なくなっています。
某銀行の調査では「中古住宅を買ってよかった」と答えた人が約80％、旧総理府（現内閣府）の世論調査でも次に買う家は「中古住宅でもよい」が61％もありました。新築か中古かと迷っている人のために、中古住宅の利点をまとめておきましょう。

1. 新築に比べて割安　立地条件や規模が同じなら、新築よりかなり安く買える。売主の事情で売り急いでいるときは、言い値より安く値切ることも可能。
2. 立地条件がよい新築は郊外立地が多いが、中古は都心など市街地で探せる。また、既成住宅地だから生活利便施設も整備されている。
3. すぐ住める新築の青田売りと違ってすぐ入居できる。建築に伴うわずらわしさもない。
4. 土地代で買える市街地で更地を探してもなかなか見つからないが、土地を買うつもりで一戸建て中古を購入する方法もある。建物が築15年以上経過していると、ほとんど土地代だけで買えることもある。

Q.09

中古住宅の利点と注意点は？

A.09

中古住宅の第一の利点は、新築に比べて割安なことです。
立地条件や規模が同なら、新築に比べ相当安く買えます。売主の事情で売り急いでいるときは、相場より割安になる可能性もあります。立地条件のよい市街地、都心で、交通や生活利便施設が整備されたエリアでも探せます。そこに建物があるわけですから直ぐ引っ越せるし、建築工事のわずらわしさもありません。築15年以上経過していると、建物の価値はゼロに近くなりますから、土地の価格で買える感覚でしょう。4～5年住んで建て替えるつもりになれば、上手な土地探しといえます。 　中古住宅購入の注意点は、まず売主に会うということです。仲介業者に一任されているのが通常ですが、できれば直接会って売却理由や住み心地、問題点を聞いておきましょう。価格のチェックも大事です。売主の希望が入っているので価格の根拠を業者に聞きましょう。信用できる業者は価格の根拠を説明してくれるはずです。なぜ売るのか調べましょう。売却理由が転勤とか狭くなったなど単純な理由なら安心ですが、なかには病人が絶えない、隣家の奥さんが特異な人で付き合いに耐えられない、などの原因があるので注意しましょう。

Q.10

中古住宅の上手な探し方は？

A.10

最初はチラシや新聞広告、インターネットなどを当たってみましょう。
希望地域、沿線に予定価格で探せそうかどうかのおおよその見当をつけ、目標が立ったら具体的行動に移りましょう。ただ、自分の足では探す範囲が限定されるので、仲介業者に依頼しましょう。もちろん信用と実続のある業者を選ぶことです。不動産業者はマンション分譲が中心、建売住宅専門など得意分野があります。中古住宅の仲介を手がけている専門の業者を探すことも選択肢の一つです。

Q.11

現場でのチェックはどうすれば？

A.11

それぞれのチェックポイントは以下の通り。

• 一戸建てのチェックポイント下見には仲介業者が車で案内してくれますが、1～2回は交通機関を使って、自分の足で確かめましょう。周辺環境も同時に確認できます。現場に着いたら建物本体と敷地を見ましょう。どんな材料を使っているか、傷み具合は台所や浴室など水回りの土台、外壁を中心にチェックしましょう。間取りは家族のライフスタイルに合った生活ができそうか、手持ちの家具がうまくレイアウトできそうかを見ましょう。湯沸器や冷暖房などの設備は完備していて使えるか、交換の必要がないかなどもチェックしましょう。外回りでは、屋根瓦が整然と並んでいるか、雨漏りの不安はないか、雨どいは正しくつながっているか、敷地に増築のゆとりがあるか、道路は法規に適合しているかなどを点検しましょう。
• マンションのチェックポイント　基本的な目は一戸建てと同じですが、マンション特有の点検法としては管理がどうか、掃除は行き届いているか、落書きはないか、管理人は日勤か24時間常駐かなどです。設備では給水の水質、排水はスムーズか、換気、電気に不具合はないか、水回りの傷み具合はなどです。
• 売却理由を調べる　どうにもならない理由（欠陥、欠点）で売りに出ている中古物件も、なかにはあります。こうした物件をつかまないためにも、売却理由を調べるのは大事なことです。　一戸建て住宅は、道路が問題です。家を建てる敷地は、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。路地状の奥の敷地は、路地幅が一定以上にないと違反になります。意外に多いのが、この路地幅が足りないケースで、建て替えようにも許可が下りません。　隣人が変わり者で、付き合いに疲れての売り逃げという例もあるので注意しましょう。マンションでは、音と雨漏りを十分チェックしましょう。外観デザインやインテリアは申し分ないが、音が筒抜けになるという建物もあります。住んでみないと分からないので、先住者に聞き出す努力をしてみましょう。原因不明の雨もりもあります。どこから漏るのかわからないのでやっかいです。下見のときに天井や壁に雨漏りのシミがないかよく点検しましょう。また、管理人や他の住戸の人から聞くことも大事です。
• 法規制も調べよう　まず権利関係を調べましょう。通常は売主の所有ですが、そうでない物件もありますから、所有者は売却を承認しているのかなどもしっかり確認しましょう。ローンで購入した物件には抵当権が設定されていますが、その有無は登記簿謄本で分かります。抵当権は引き渡しまでに抹消することを文章で約束させておきましょう。ただ、あまり権利関係が複雑に入り組んでいる場合は、専門家に相談するか、あるいは敬遠したほうがよいかも知れません。　中古一戸建ては、数年後に建て替えるケースが多いようですが、違反建築だとそれができない、あるいは現在より小さい家しか建たないこともあります。特に道路付きは大事なので、道路事情は詳しく点検しておきましょう。　住宅公庫の中古住宅購入資金を利用すると、建築士が合法建築かどうかチェックしてくれます。公庫融資利用は、悪質な中古購入の予防にもなるというわけです。

Q.12

資金繰りが足りなくなったら？

A.12

資金が足りなかったら住宅資金贈与の特例を！
住宅資金贈与特例とは、両親または祖父母から住宅取得資金の資金援助を受けても、一人550万円までなら非課税となる特例です。ただし、この特例を受けた翌年から4年間に同一人に他の財産の贈与があった場合は、基礎控除（110万円）以内の贈与額でも税金がかかるので注意しましょう。
この特例を受けるための条件は、
1. 贈与を受ける人の条件
（イ）贈与を受けた年の所得が1,200万円（サラリーマンは1,442万円）以下。
（ロ）贈与を受けた日前5年以内に、本人または配偶者が所有する住宅に居住したことがない、あるいはその居住していた住宅の買い替えおよび建て替えのための贈与で、一定規模以上の増改築も対象。
（ハ）贈与を受けた翌年の3月15日までに居住または居住することが確実である。
（ニ）同一人が過去にこの特例を受けたことがなく、援助してもらう相手は父母、祖父母のいずれか。夫婦の場合それぞれが受けられる。
2. 取得する住宅の条件
（イ）床面積が50平方メートル以上、
（ロ）中古住宅は築20年以内、耐火は25年以内、
（ハ）増改築は工事費1,000万円以上または床面積の増加が50平方メートル以上の工事、など。

Q.13

諸費用にはどのようなものがありますか？

A.13

諸費用には次のようなものがあります。
購入時には、頭金以外に税金や諸費用がかかります。たとえば、契約書の印紙税や物件を登記する際にかかる登録免許税、不動産取得税などの税金。また、金融機関に支払うローン手数料や保証料、中古物件なら不動産会社への手数料もあります。新築マンションなら、修繕積立金や管理準備金などが必要な場合もあります。また、引っ越し代金に加え、新居をきっかけにインテリアを一新することを考えている場合は、その費用もかかります。これらを概算で考えると、新築では物件価格の3～5％、中古では物件価格の6～10％程度かかると考えておきましょう。加えて大切なのは、これらの諸費用は現金で支払わなくてはならないことです。いくらかかるかを事前に把握しておきましょう。

Q.14

良い会社を選択する方法とは？

A.14

建物は、「売る会社」と「建てる会社」から成り立っています。
住んでから「欠陥住宅だった」ということにならないよう、実力のある「建てる会社」を見抜きたいものです。建設業は許可制になっていて、会社の多くは自治体に許可申請書類を提出しています。ここに出向き、会社の身元に問題がないかを調べましょう。「売る会社」である宅建会社は、建物に問題があったときに責任を取る立場にあります。ですから、宅建会社が倒産してしまっては、一定期間無料で補修してもらえるアフターサービスもままならない場合もあります。宅建会社は免許制で、建設会社と同様に会社名簿が自治体にあるので、過去に法律に違反したことがないかなどを調べましょう。

Q.15

どんな営業マンが良いのですか？

A.15

担当してもらう営業マンとの出会いが肝心 よい営業マンに出会うことは、よい物件に出会えること。
質問に的を得た答えを返してくれる営業マンなら安心です。逆に「大丈夫です」を繰り返しその理由を説明しない、物件のメリットばかりを強調する……といった営業マンの場合は、担当を変えてもらうよう要望を言ってみましょう。親身になってくれる人を探すことが大切です。

Q.16

物件チェック方法は？

A.16

1. 地盤の基礎を甘く見ないようにしましょう 長期的に住むことを考えると、地盤チェックは大変重要です。
   地盤が堅固でない地域で、しかもそれに適合した基礎ができていないと、建物の重さで地盤が沈んでくることもあるからです。地盤をチェックするには、購入予定の物件が建つ周囲の建物をじっくり見て回りましょう。基礎については、地盤の強度に合わせた施工がされているはずですが、営業マンに納得のいくまで尋ねましょう。
2. 購入予定物件の周辺環境は？
   広告の「徒歩××分」は、1分80ｍを基準にしていますが、駅までの道のりやスーパー・銀行などの生活施設、学校など日常の環境については、自分の足を使って調べましょう。また、朝、昼、夜と時間帯を変えたり、平日と休日、雨の日など、条件を変えて出かけ、その違いを把握しておきましょう。
3. マンションの物件チェック
   ついつい○LDKの数字に関心がいきがちですが、マンションの設計において大切なのは広さや形状、水回りの位置です。十分な広さか、無駄なスペースはないか、水回りはまとまっているかをチェックしましょう。また、構造を確認することで安全性や耐久性、防音性等の見当もつきます。設備における不明点などは営業マンに説明を求めましょう。
4. 戸建住宅の物件チェック
   戸建住宅には「木造軸組工法」「2×4（ツーバーフォー）工法」「プレハブ」などの工法があります。「木造軸組工法」は「在来工法」「木造在来工法」とも呼ばれ、代表的な工法となっています。「軸」で構成していきますので、開口部を大きく取れるため窓の大きい開放的な家となります。「2×4」は北米で一般的な工法で、「軸」ではなく「面」で構造体を作ります。このため、耐震性に優れた住まいができます。また「プレハブ」には、骨組み材によって「鉄骨系」「木質系」「コンクリート系」にわかれます。部材を工場で生産し、現場で組み立てます。工法によって性能も異なってきますので確認をしておきましょう。では、これから施工する戸建ての場合はどうするか？　建物を建てていく段階で、設計どおりに建っているかをチェックする「工事監理」という役目を担う人がいます。この人は建築の節目ごとに図面と現状を照らしあわせ、状態をチェックする業務を担っています。ここでのポイントは任せきりにしないこと。自分でも何度も工事中に現地に足を運び、コミュニケーションを頻繁にとって工事状況を尋ねておくことが大切です。建売住宅の場合、必須チェックポイントは全部で3つあります。まず「土台」がどうなっているかということ。湿気対策ができているか、シロアリなどの被害がないかを調べます。次に「柱の太さ」です。場所によって用いられる柱の太さが違うので、それぞれ何cmあるかを営業マンに尋ねておきましょう。最後に、柱がゆがまないように建物を支える「筋交い」です。これらは自分で調べるのが難しいこともあるので、建築士に依頼してみるのもよいでしょう。
5. 設備・その他
   こんな視点で住まいをチェック 通風・採光時間を変えて何度も建物を訪れてみましょう。室内の窓やドアを開けて、風はどの部屋からどこへ流れていくか、時間帯によって部屋に陽がさす方向がどう変化していくかを調 べます。 間取り家族で誰がどの部屋を使うか、どこにどんな家具を置き、どんな生活をするかを考えて見ていきます。収納や部屋の広さ、廊下の幅、階段の段差など、現在の住戸と比較しながら調べていくとイメージがしやすいです。 家事のしやすさ・設備キッチンでの作業はやりやすいか、動きやすいか、冷蔵庫はどこに置くかなど使い勝手をチェック。トイレや浴室は狭くないか、洗濯機置き場や脱衣場の広さは十分か、またコンセントの位置なども確認しましょう。家の周り戸建てでは周囲の住宅との位置関係を、マンションでは廊下に面した部屋とのプライバシーは保たれるかを調べます。車を使う人は駐車場からすぐに出して道路に乗せられるか、道路の状況なども確認しておくとよいでしょう。新鮮で健康な空気最近問題となっているシックハウスを防ぐためにも、室内の施工は低ホルムアルデヒドの材料が用いられている物件を選びたいものです。壁紙や床材、畳、ドアや家具などの接着材にはどんな建材が用いられているかをチェックしましょう。また、換気システムがついている物件もありますが、吸気口と換気口の位置をチェックして空気がどう流れていくかを調べましょう。また、断熱性や気密性の高い物件は冷暖房費が少なくてすみます。どのような断熱材が用いられているかも確認します。 事故防止バルコニーの手すりは子供が落ちないような高さか、玄関先や廊下、トイレ、各部屋との仕切りにつまずきやすい段差がないかを見ていきます。戸建ての場合は家の周囲を、 マンションは外廊下から建物を出るまでチェックします。 防犯性玄関や勝手口の鍵はピッキングに強いか、窓の鍵は簡単に開けられないようになっているか、ベランダ側は周りの住宅から見て死角になっていないかをチェック。セキュリティシステムがある場合は内容も確認しましょう。
6. 管理体制はココをチェック！
   「マンションは管理を見て買え」ともよく言われています。管理が適切に行われないと建物はすぐに古くなってしまいます。まず、建物を長持ちさせるための長期修繕計画があるかを調べましょう。そのほかにも細かい定めがあるものもありますので、ぜひ読んでおきたいものです。

Q.17

契約についての注意点は？

A.17

契約する前に！！
物件が気に入ったら、購入のための申し込みをします。このとき、場合によっては数万円から20万円程度の申し込み証拠金が必要になることもあります。また、応募者多数の場合は抽選となることもあります。抽選に漏れた場合は申込金を返してもらえます。

Q.18

重要事項説明書とは何ですか？

A.18

重要事項説明書はホントに重要！
契約前には物件の“重要”な事項を示した書類を説明する「重要事項説明」が行われます。これは買う人にとっては、物件を検討する最後の機会で非常に大切なものです。事前にコピーをもらい読んでおくとベストです。疑問に思うことがあれば、どんどん質問しましょう。書類に示されている言葉はやや難しいのですが、尋ねればきちんと意味を教えてもらえます。物件にまつわる多様な情報が書かれていますから、納得して契約書に判を押すようにしたいものです。

Q.19

ローン契約の注意点は？

A.19

ローン契約はココに注意！
契約書に判を押したら、次は銀行や住宅金融公庫でのローンの申し込みです。必要書類をよく読んで、納得したら印鑑を押します。公庫など公的金融機関では、ローンの承認が下りるまでには数カ月ほどかかることがあります。場合によっては入居直前になることも。入居までに売主への全額代金を用意しておかなければなりませんので、この場合は民間金融機関から一時的にお金を借りる「つなぎ融資」が必要になります。